沈兵代表：

您提出的《关于规范bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城物业管理的建议》收悉，现答复如下：

一、我市物业管理现状

（一）基本情况

我市目前有住宅小区1103个，分为2000年以前建成的老旧小区和2000年后建成的物业管理小区两部分。其中市区有老旧小区261个，主要管理形式属于街道、社区托管，其中管房单位负责房屋维修，街道、社区负责卫生保洁、自行车棚管理、绿化树木管理等。物业管理小区263个，管理面积2600万平方米，涉及物业服务企业150余家，从业人员6000余人。有30家物业服务企业管理的6O多个物业小区，先后被评为国家、省、市优秀住宅小区，有56个物业小区成立了业主委员会。

近几年，市委、市政府全面落实《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关要求，各地区、各部门创新体制机制，加大工作力度，使我市物业管理工作取得明显成效，为保障和改善民生、促进社会和谐稳定，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要作出了贡献。

(二）物业管理工作开展情况

1、宣传贯彻《条例》。一是组织培训。2018年以来多次组织全市物业管理部门工作人员、街道办事处和社区相关人员、物业服务企业管理人员，学习《条例》。通过专家对《条例》内容的解读，让相关人员进一步理解《条例》具体内容，以便遵守和准确的操作物业工作中相关的法律法规内容，更好履行岗位职责，推动物业行业健康发展。同时，组织物业管理人员和物业企业积极参加国家、省物业协会组织的相关培训活动，加强物业管理人员素质，规范物业行业行为。二是普及《条例》宣传，印发宣传品，提高社会对物业知识的认知。全市统一订购印制1000张省住建厅编制的漫画版《条例》宣传海报，张贴在各县(市)、区物业部门、街道办事处、社区、物业小区的宣传栏。让广大群众更易理解《条例》内容。编印5000份问答形式的《条例》宣传小册子，“5·15政务公开日”活动现场组织发放，并现场接待解答群众的咨询。同时赠送到各县(市)、区物业管理部门向居民发放，以方便广大群众传阅学习《条例》知识。三是组织在线答题。县(市)、区各级物业管理部门通过微信群、QQ群等交流工具，把登录“辽宁易安居”微信平台公众号“二维码”传递给居民，动员广大群众关注“辽宁易安居”微信公众号，参与线上学《条例》答题活动。

2、组织评选标杆项目。为发挥榜样的引领作用，已连续4年在全市评选出20个优秀项目树立为全市物业服务企业学习的榜样。各县(市)、区对照《辽宁省物业管理树标杆活动方案》标准，对辖区内物业项目进行评选，选出物业管理规范、服务质量好、小区环境优的项目报市住建局进行审核，达标后树立为市标杆项目，颁发“bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城标杆小区”牌匾。同时，我市有8个物业管理小区被省住建厅评为辽宁省标杆小区，多次组织全市物业企业到标杆小区参观学习。

3、组织开展职业技能大赛。根据省厅提出的“为夯实物业管理基础，弘扬物业行业工匠精神，培养一批物业服务行业技能人才”，以及《“万维物业杯”首届辽宁省物业服务行业职业技能竞赛方案》要求，在全市范围内开展物业服务行业职业技能竞赛，我市已连续两年选派物业人员参加，并

取得了较好的成绩。

4、加强老旧住宅小区改造。根据省、市政府部署，我市从2019 年开始逐步对全市 498个（市区261个，县方237个)老旧小区进行改造，2019年和2020年计划改造的35个和66个已全部完工，2021年计划改造的126个已在实施中，今年底可全部竣工。按照“以人为本、改进功能、完善配套、整体推进、长效管理”的要求，完成老旧小区的改造工作，彻底解决老旧小区脏乱差的现象，提高老旧小区群众的居住品质，对推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。改造后的老旧小区有的实行了物业管理，有的实行了社区托管，实现了老旧小区“有人管”、“管得好”的目标。

5、成立物业行业协会，采取行业自律管理。2019年8月指导组织成立了bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城物业管理行业协会，有42家物业企业加入协会，协会成立后，在政府的指导下开展物业行业学习培训，提升物业管理人员素质。对县(市)、区城建部门、街道、社区相关物业管理人员260多人进行公益培训，加强行业监督指导，推进业主委员会建设。开展“走出去，请进来”活动，组织行业管理人员去外市标杆项目学习先进经验，请专家来我市讲课传授经验。

二、主要困难和问题

1、业主对房屋质量和物业权责划分能力需要增强。新建成物业小区，按照国家住建部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）规定，房屋建筑工程竣工验收后在保修期间限内出现的质量缺陷，应由建设单位通知施工单位负责保修，而大部分业主认为房屋质量问题是由物业企业维修不及时造成的，给物业企业收缴物业费和房屋质保期后使用住宅专项维修资金带来难度。

2、物业从业人员在社会地位有待提高。我市物业服务还处于扩张型发展时期，物业服务已经深入到了老百姓生活各个方面，成为提高居民生活品质、维护城市设施和社会治安不可或缺的力量。但是由于物业服务与消费者全方位、零距离接触的特殊性，也由于部分从业人员素质不高，工作不规范，服务不到位，还由于社会普遍对物业服务工作认识不足，造成社会认同度不高，行业社会地位低。

3、物业行政管理体制有待进一步理顺。部分地区物业管理部门存在物业管理机构和人员设置不足的问题，监管力量相对薄弱，牵头抓总的作用难以发挥。规划、物价、公安、民政、环保等部门履行职责还不到位，介入物业管理工作力度不足。街道办事处及社区居委会尚未真正树立起物业管理的责任意识，特别是社区居委会上下沟通、协调联动的作用没有充分发挥出来。

4、物业服务水平有待进一步提升。部分物业企业忽视自身建设，从业人员整体素质不高，“重利益、轻服务”倾向严重，缺乏服务意识和责任意识，存在服务不及时，管理不到位，标准不规范，公开制度不健全等，导致扫保不及时、绿地养护不力、公共设施设备维修不及时等问题时有发生。目前，我市物业服务企业整体水平处于全省中间，缺少规模大、力量雄厚的龙头企业和高素质的物业管理团队。

5、业主、业主大会及业主委员会自治能力有待进一步增强。首先业主参与意识不强。许多业主不清楚在物业管理活动中应有的权利、责任和义务，不能按照《管理规约》、《业主大会议事规则》有关规定参加业主大会，导致业主大会召开难，无法及时发挥应有作用。其次业主委员会作用发挥不

明显。目前，我市仅有22%的小区成立了业主委员会，多数小区还没有建立自治组织，缺少懂管理、懂法律的专业人士;业主委员会与物业服务企业、社区居委会、行政管理部门间缺乏有效的联系和沟通，桥梁纽带作用发挥不充分;业主委员会缺乏有效的工作机制和必要的工作保障，影响工作积极性，容易出现遇阻就放的情况。

三、下步工作

（一）进一步发挥住宅专项维修资金作用

1、加大住宅专项维修资金政策宣传力度。一是按照《关于进一步加强维修资金缴存工作的通知》要求，市维修资金管理部门向我市新建小区的开发单位和物业单位发放文件和宣传单，并现场讲解政策和解答疑惑，让购房人充分了解维修资金的意义和作用。二是每年在《鸭绿江晚报》新闻媒体刊登政策宣传稿八篇，以通俗易懂“一问一答”形式，使广大业主全面了解维修资金缴存方式、使用程序和管理方面等相关规定。

    2、积极推进我市维修资金信息化建设，实现互联网+。    2015年6月我市建立了bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城住宅专项维修资金综合管理系统，从交存资金、资金建户、分摊和资金使用等方面全部实现信息化管理。按照政府信息政务服务要求，以及业务需求，我们将在2022年8月份与鹏业软件公司达成升级信息系统：一是升级改造我市维修资金管理系统，优化功能；二是搭建公众服务平台，新增设微信服务功能；三是管理系统和财务系统一体化，遵循收付实现制原则，实现维修资金核算功能。

    3、维修资金管理部门加强与小区业主、业主委员会、物业单位和社区日常业务指导，已经和140个业主委员会、街道社区和物业单位建立联动平台，对于业务需求或应急问题能及时指导和解决。同时在启动维修资金使用过程中，我们联合审价、监理机构等专业部门一起现场勘察和业务指导，能够很好与业主代表、业主委员会进行政策性、专业性解答和沟通。

    4、简化应急维修程序，及时解决业主所遇到的困难。    近三年来，我市完成申报使用维修资金有佰阳颐园、东升御景苑、银杏佳园、红房新区和丹建馨园等约272个小区(或单体楼)，申报使用维修资金对屋面、外墙体渗漏、电梯等共用部位和共用设施进行大中修、更新和改造，拨付专项维修资金2858.44万元，涉及户数2.5万户，每年使用率在9%左右，与省内其他城市使用率大体相同。同时完成受理丹建佳园、锦绣花园、紫光福郡、玫瑰港湾、金叶东方明珠、崇德等小区的屋面严重渗漏、电梯故障、下水堵塞共计139个应急维修项目，以及完成经营公司、鑫阳物业、永昌物业等管房单位上报的老旧小区127栋屋面防水应急维修项目，充分发挥了住宅专项维修资金作用，保障房屋共用部位和共用设施设备得到及时更新和改造，切实维护广大业主的利益。

    今后，我们按照省《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，坚持方便快捷、公开透明的原则，重新梳理使用程序，简化审核手续，积极推进第三方审价、监理机构，针对屋面严重渗漏、外墙皮脱落、电梯故障、下水管道塌陷堵塞等情况，为避免影响业主正常起居生活和人身财产安全，采取先抢修后补手续的方式，第一时间抢修到位，让政府放心、业主满意。

     (二)大力宣传物业法规，保障物业管理法制化、市场化发展

近几年，《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》先后颁布施行，市住建局通过多种形式宣传贯彻，不断加强和改进了我市物业管理工作，有效改善群众生活环境，使居民幸福感获得感进一步增强。今年市住建局将加大力度，继续宣传物业法律法规和相关文件，促进物业行业依法依规发展。一是聘请专家授课，逐条逐句原原本本学。计划聘请省物业管理专家到我市开展三个批次的授课，分别是各县（市）区小区办从事物业管理的工作人员、各街道办事处和社区从事物业管理相关人员、全市物业服务企业管理人员。重点讲解《中华人民共和国民法典》和《辽宁省物业管理条例》相关内容。同时，考虑到物业管理工作涉及到其他行业专业知识性较强，还拟请消防、安监、物价、专项维修资金管理中心等单位专业人员进行消防安全、共用设施安全、物业服务费使用、专项维修资金支付等和业主物业服务企业密切相关的重点工作进行讲解。通过专家对《条例》及物业相关内容的解读授课，让物业管理人员进一步理解《条例》制定的背景、意义，更熟练掌握和应用《条例》解决具体问题，更好的履行岗位职责，推动物业行业依法管理，健康发展。二是编印宣传材料，图文并茂通俗易懂学。编制《中华人民共和国民法典》、《辽宁省物业管理条例》问答等漫画版宣传海报，选取一些与老百姓息息相关的，群众关注度比较高的问题，制成宣传画，并印刷3000份,由物业服务企业张贴在小区宣传栏等群众显而易见的位置，让广大群众更好的学习了解条例，从而更加明确自己在物业管理中的权力义务，更好的依法依规处理常见的物业管理问题。三是报纸网络多措并举宣传。编制《物业管理法规政策问答》50题,在bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城人民政府网站和bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城住房和城乡建设局网站公布宣传，同时将《物业管理法规政策问答》编制成册印刷2000份，发放给各区物业主管部门、物业服务企业、小区业主委员会、街道社区等，并由物业服务企业在全市500多个物业小区通过电子屏幕和在公示板上张贴，以及在小区业主微博、微信群里宣传。下半年，在丹报、鸭报开辟物业管理问题专栏，将《物业管理法规政策问答》内容分批分期刊登宣传。邀请电视、广播相关记者到金海物业和锦绣物业管理的滨江3号、永安花园、锦绣华城、锦绣公馆等省优小区进行采访宣传，不断促进全市物业企业整体服务水平的提高。

（三）统一规范物业服务标准

我市住宅小区因为建设年代、建设标准及后期管理等情况各不相同，造成不同小区环境和管理水平相差很大。不同小区业主经济条件也有较大差异，高档新小区业主大都是经济条件较好的中轻年业主，能够主动缴纳物业服务费，同时对物业服务质量有着较高的要求。而很多老旧小区的业主大都是居住时间较长，年纪较大的留守业主，从小区建成还没有物业服务的年代就开始居住，收偏低，且没有缴纳物业服务费的意识，对物业服务要求也较低，认为不需要进行专业的物业管理，习惯了由社区进行卫生等管理，再加上截至目前，我市尚未制定统一规范服务标准，因此，我市物业管理市场水平参差不齐，服务标准各有不同，造成物业服务问题时有发生。今年，市住建局将会同市物业协会编制《bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城住宅物业服务标准》，主要内容包括客户接待场所、服务人员、基础管理、客户服务、小区标识、信息化平台、共用部位共用设施设备管理、消防安全防范及消防设施管理、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和安全防护、装饰装修管理等12方面，对不同的服务内容进行详细的规定，从而使物业企业和业主对服务质量、服务内容和服务价格等达成一致，不断规范物业服务企业行为，提高服务水平，推进我市物业管理进一步标准化、规范化。

感谢您对关于规范bt365体育在线备用_365国际体育官网_365bet亚洲城物业管理的建议，希望在今后的工作中继续得到您的关心和帮助。

联系人：刘运德      联系电话：2305712

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                                                                                                                                                    2022年8月22日